서울 고덕강일 대성베르힐 청약 전략, 특공 자격부터 자금 조달까지 필수 가이드

서울에서 드물게 등장한 분양가상한제 아파트, 고덕강일 대성베르힐이 청약 접수를 시작하게 됩니다.
무주택자 실수요자에게는 물론, 신혼부부·생애최초·다자녀 특별공급 전략을 제대로 활용하면 가점이 낮아도 당첨 기회가 충분하다고 사료됩니다. 하지만, 실거주의무와 고분양가, 대출 규제, 자금조달 계획까지 고려할 것이 많기에 지금부터 청약 전략부터 자금 시뮬레이션까지 상세하게 안내해드립니다.
 

 

1. 단지 개요 및 일정

• 위치: 서울 강동구 상일동 43번지 (고덕강일지구)
• 총 613세대 / 지상 10~15층 / 13개동
• 전용면적: 84㎡ / 101㎡ (84㎡ 일반공급 多)
• 특별공급: 2025.6.2 / 일반공급 1순위: 6.4
• 당첨자 발표: 6.12 / 계약: 6.23~6.25 / 입주예정: 2027년 10월

📌 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 최대 3~4억 저렴
 

2. 분양가 및 자금 계획

84㎡	약 9.1 ~ 9.8억	약 3.3억 + 취득세
101㎡	약 10.6 ~ 11.2억	약 4억 이상

 
자금조달 예시 (전용 84㎡ 기준, 9.8억 분양가)

• 계약금(10%) : 약 9,800만 원
• 중도금(60%) : 약 5.88억 (6회 분납, 중도금 대출 활용 가능)
• 잔금(30%) : 약 2.94억 (입주 시 납부)
• 취득세 등 부대비용 : 약 2천만 원

→ 실입주 시 총 필요 현금 약 3.3억 + 대출 상환능력 필요
 

3. 특별공급 전략

① 신혼부부특공 (99세대)

• 혼인기간 7년 이내, 예비·사실혼 포함
• 자녀 수 많을수록 가점 유리
• 소득 조건 충족 시 우선공급 가능

② 생애최초특공 (82세대)

• 세대 전원 무주택 + 생애 최초 주택청약
• 1인 가구: 추첨제만 가능
• 청약통장 12개월 이상 / 납입 12회 이상

③ 다자녀특공 (61세대)

• 미성년 자녀 2명 이상
• 무주택 세대 구성원
• 청약통장 6개월 이상

✔️ 부부 각각 신청 가능한 조합 구성으로 기회 확대 가능!
 

4. 대출 & DSR 규제 핵심 체크

✔️ LTV 최대 70% 가능하지만, 실제 대출 실행은 DSR에 따라 제한될 수 있음

• 연소득 7,000만원 → DSR 허용 월 상환액 약 230만원
• 6.8억 대출 시 월 상환액 약 250만원 → 초과로 승인 제한

 
👉 추가 현금 5천만 원 ~ 1억 원 필요할 수 있음
특히 기존 대출 보유자는

신규 주담대 거절

가능성 높음

5. 실거주 요건 & 전세 전략

• 실거주의무: 5년 (최초 1회 전세 가능)
• 전세 활용 시 자금 부담 ↓
• 예시: 분양가 9.8억 – 전세 6억 = 현금 3.8억 필요

* 전세보증금은 대출 불가 → 반드시 자기자금 확보 필요
* 실거주 전환 시점에 맞춰 대출 전략 다시 설정 필요
 

6. 자금조달계획서 작성법

9억 초과 주택 계약 시 필수 제출

• 필수 서류: 예금잔고증명서, 증여계약서, 대출확인서
• 허위 기재 시 공급취소 및 형사처벌 가능
• 잔금 대출 불발 → 계약 해지 + 위약금 발생

→ 청약 전 반드시 현실적인 자금 플랜 수립 필수

마무리: 실수요자라면 반드시 도전할 단지

고덕강일 대성베르힐은 서울 내 드문 공공택지 + 분양가상한제 단지입니다.
 
특공 전략과 자금조달 계획을 꼼꼼히 준비한다면

높은 청약가점이 아니어도 실현 가능한 ‘내 집 마련’ 기회

가 될 수 있습니다.
 
청약 전 내 재정 상황과 대출 가능 금액, 소득구조를 시뮬레이션하여

실질적으로 입주 가능한지 꼭 검토

하시길 권합니다.
 

 

 

 

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