중국인 한국부동산 구입, 규제의 허점과 불법거래 정책 어디로 가나?

최근 서울을 비롯한 국내 부동산 시장에 외국인, 특히 중국인 투자자들이 다시 몰려들고 있다는 소식이 연일 화제입니다.
집값이 오르자마자 외국인 매수세가 다시 살아나고, 내국인 역차별 논란까지 번지고 있는데요.
오늘은 이런 현상이 왜 일어나는지, 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지, 그리고 해외 주요국과의 규제 비교까지 한 번에 정리해드릴게요.

1. 중국인 포함 외국인 부동산 사냥이 다시 불붙었다.

한동안 주춤하던 외국인의 국내 부동산 매입이 최근 다시 증가세를 보이고 있습니다.
2025년 4월 한 달 동안 서울에서 아파트와 같은 집합건물을 매입한 외국인은 148명으로, 전월 대비 10.4% 증가했어요.
특히, 중국인의 비중이 압도적입니다. 4월 외국인 매수자 148명 중 81명이 중국인이었고, 이는 전체의 55%에 달합니다.
매입 지역도 금천, 구로, 영등포 등 중저가 아파트와 오피스텔, 상가 밀집 지역이 많아 임대업 목적의 투자 성격이 강하다는 분석이 나오고 있습니다.

“지난해 국내 부동산을 사들인 외국인 1만7천여 명 중 65%가 중국인이었고, 외국인 보유 주택의 절반 이상이 중국인 소유입니다.”

 
외국인의 부동산 매입은 관광객 증가, 서울 집값 상승, 투자 목적 등 여러 요인과 맞물려 앞으로도 계속 늘어날 것으로 전망됩니다.

2. 외국인 매입이 집값과 시장에 미치는 영향

 

외국인의 국내 부동산 매입은 단순한 투자에 그치지 않습니다.
실제로 외국인 임대인과의 전세 계약, 전세 사기 피해, 집값 상승 등 다양한 부작용이 나타나고 있습니다.
2023년 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 약 9만1천 채, 이 중 중국인 소유가 5만 채를 넘었어요.
서울을 비롯한 수도권 주요 지역에서 외국인 매입이 집중되면서, 내국인 실수요자들이 집을 사기 더 어려워졌다는 지적도 일부 나오고 있습니다.
외국인은 국내에서 대출 규제를 받지 않거나, 자국 은행에서 자금을 조달하여 상대적으로 쉽게 매입에 나설 수 있어 ‘역차별’ 논란도 커지고 있습니다.

“외국인은 자국에서 대출받아 집을 살 수 있고, 세금·대출 규제도 상대적으로 느슨해 내국인과의 형평성 문제가 제기되고 있습니다.”

3. 규제의 허점과 불법 거래 문제

 

현행법상 외국인은 군사시설보호구역 등 일부 지역을 제외하면 내국인과 거의 동일하게 부동산을 취득할 수 있습니다.
최근에는 주소지 없는 외국인에 대해 위탁관리인 지정 의무화 등 일부 규제가 도입되었지만, 실효성은 여전히 논란 거리입니다.
불법자금 유입, 업·다운 계약서, 편법 증여, 명의신탁 등 다양한 위법 행위도 꾸준히 적발되고 있어 시장 교란 우려가 커지고 있다는 것이 전문가들의 지적입니다.
외국인 임대인의 전세보증금 미반환 등으로 인한 세입자 피해도 급증하고 있는 것이 사실이죠.

4. 해외 주요국은 어떻게 규제하고 있을까?

• 싱가포르 : 외국인 주택 매입 시 정부 사전 승인 필수, 취득세 최대 60% 부과
• 캐나다 : 일부 주에서 외국인 주택 취득 금지 또는 20% 투기세 부과, 2027년까지 소유 금지 연장
• 홍콩 : 비영주권자 부동산 취득 시 30% 취득세
• 호주 : 신축 주택만 구입 가능, 외국인투자심의위원회(FIRB) 승인 필수, 공실 요금 부과
• 뉴질랜드 : 대부분의 외국인, 주거용 부동산 매수 금지
• 중국 : 한국인의 부동산 취득 자체가 금지됨

이처럼 해외 주요국은 외국인 부동산 매입에 대해 엄격한 규제를 두고 있지만, 한국은 신고만 하면 누구나 집을 살 수 있는 구조라 형평성 논란이 커지고 있는 상황입니다.

5. 앞으로의 방향은?

정부와 국회도 문제의식을 갖고 점진적으로 규제 강화에 나서고 있습니다.
최근에는 외국인도 토지거래허가구역에 포함시키거나, 위탁관리인 지정 의무화 등 제도적 장치가 마련되고 있습니다.
하지만, 여전히 내국인과의 역차별, 실효성 논란, 불법 거래 등 해결해야 할 과제가 많이 남아 있습니다.
전문가들은 “외국인 부동산 취득에 대한 취득세·양도세 중과, 거주 요건 강화, 상호주의 원칙 적용 등 보다 실질적인 규제가 필요하다”고 입을 모으고 있습니다.

“우리 국민이 중국에서 집을 살 수 없는데, 중국인은 한국에서 여러 채를 매입할 수 있는 현 구조는 불합리하다.”

정리하며

외국인의 국내 부동산 매입 증가는 단순한 투자 트렌드를 넘어서, 집값 상승과 내국인 역차별, 시장 교란 등 다양한 사회적 문제로 번지고 있는 상황입니다.
글로벌 자본 유입이라는 순기능도 있지만, 실수요자 보호와 부동산 시장의 안정, 내국인과의 형평성 확보를 위한 제도적 보완이 시급해 보입니다.
앞으로 정부가 어떤 추가 대책을 내놓을지, 그리고 우리 부동산 시장이 어떻게 변화할지 주목해서 계속 지켜봐야겠습니다.
 
 

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