임차인 원상회복 불이행, 보증금 반환 분쟁 완벽 대응법!

“보증금 못 돌려받을까 두렵나요?”
임대차 계약이 끝나고 집을 비웠는데, 임대인이 “원상회복이 안 됐다”면서 보증금 반환을 거부한다면 어쩌시겠어요?
수백, 수천만 원이 걸린 문제 앞에서 누구나 불안할 수밖에 없습니다.
이 글은 실제 임차인들이 겪는 분쟁 상황을 바탕으로, ‘원상회복 의무’와 ‘보증금 반환’에 관한 모든 법적 대응 전략을 A부터 Z까지 안내해 드립니다.
 

원상회복 의무란? 임차인의 책임부터 체크!

임차인은 임대차 계약 종료 시 임차한 집이나 상가를 ‘원래 상태’로 돌려놓아야 할 의무가 있습니다.
하지만, ‘원래 상태’의 기준은 애매하고, 임대인과 임차인 사이에 해석의 차이로 분쟁이 자주 발생하곤 합니다.

예를 들어, 벽지의 가벼운 오염, 바닥의 생활 스크래치, 못 자국 등은 ‘통상적 손모’로 인정되어 임차인 책임이 아닌 경우가 많습니다. 상황에 따라 다를 수 있긴 해요...
반면에, 임차인이 임의로 구조를 변경하거나, 시설을 고의로 훼손한 경우에는 원상회복 비용을 부담해야 한답니다.
 

임대인의 과도한 보증금 공제, 어디까지 허용될까?

임대인은 임차인이 원상회복을 일부 이행하지 않았다는 이유만으로 보증금 ‘전액’을 거부할 수는 없습니다.
실제 판례에서도 “원상회복 불이행이 사소한 경우, 임대인의 전액 거부는 허용되지 않는다”고 명확히 밝힌 바 있습니다.

임대인은 실제 원상회복 비용만큼만 보증금에서 공제할 수 있습니다.
만약, 임대인이 과도하게 비용을 청구하거나, 산출 근거를 제시하지 않는다면 임차인은 반드시 이의를 제기해야 합니다.
 

임차인이 반드시 알아야 할 법적 대응 6단계

1. 원상회복 범위와 비용 꼼꼼히 확인
2. 계약서, 특약, 입주·퇴거 당시 사진, 동영상 등 증거자료를 확보하세요.
3. 임대인이 제시하는 원상회복 범위가 과도하다면, 객관적 근거와 감정평가를 요구할 수 있습니다.
4. 내용증명으로 공식 이의 제기
5. 임대인이 보증금 반환을 거부한다면, ‘보증금 반환 및 원상회복 이행 요청’ 내용증명을 보내 법적 대응의 시작을 알리세요.
6. 내용증명은 향후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.
7. 보증금 반환청구 소송 제기
8. 합의가 되지 않으면, 민사소송(보증금 반환청구 소송)을 통해서 법원의 판단을 받을 수 있습니다.
9. 법원은 실제 필요 비용만 공제하도록 판단하며, 과도한 요구는 인정하지 않습니다.
10. 감정평가 및 비용 산정 이의제기
11. 임대인의 공제액이 과도하다면, 감정평가를 신청하거나 이의제기를 통해서 적정 비용만 인정받을 수 있습니다.
12. 강제집행 및 손해배상 청구
13. 법원 판결에도 임대인이 반환을 거부하면, 강제집행(채권압류, 경매 등)으로 보증금을 환수할 수 있습니다.
14. 임대인의 귀책사유가 있다면 손해배상 청구도 가능합니다.
15. 전문가 상담 적극 활용
16. 분쟁이 심화되면 변호사, 법률구조공단 등 전문가의 조력을 받는 것이 현명합니다.
17. 최근에는 온라인 무료 상담, 원상회복 견적 비교 서비스 등 다양한 플랫폼도 활용할 수 있습니다.

실전 Q&A – 임차인이 가장 궁금해하는 질문

• Q. 원상회복을 안 했다고 형사처벌을 받나요?
• A. 아닙니다. 원상회복 불이행은 민사상 분쟁일 뿐, 형사처벌 대상이 아닙니다.
• 단, 고의로 시설을 훼손한 경우에는 손해배상 또는 형사책임이 따를 수 있습니다.
• Q. 임대인이 과도하게 공제하거나 반환을 거부하면?
• A. 비용 산출 근거를 요구하고, 내용증명 발송 및 소송 등 법적 대응을 하세요.
• Q. 임차인이 꼭 챙겨야 할 증거는?
• A. 입주·퇴거 당시 사진, 계약서, 특약, 임대인과의 대화 내역 등입니다.
• Q. 임대차 분쟁, 혼자 해결이 어렵다면?
• A. 변호사 상담, 법률구조공단, 원상회복 견적 비교 등 전문가 도움을 적극 활용하세요.

임차인 분쟁 실전 꿀팁!

• 임대차 종료 전후로 원상회복 범위와 상태를 명확히 확인하고, 분쟁 발생 시 사진 등 증거를 반드시 확보하세요.
• 임대인이 과도하게 보증금 반환을 거부할 경우, 바로 법률 전문가 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 유리합니다.
• 최근에는 ‘보증금 반환 분쟁 무료상담’, ‘원상회복 견적 비교’ 등 온라인 서비스도 많으니 적극 활용해보세요.

📢 내 돈, 내 권리! 더 이상 혼자 고민하지 마세요.
변호사 무료상담, 법률 서비스, 원상회복 견적 비교 등 다양한 도움을 받아보세요.
한 번의 상담이 수백만 원을 지키는 시작이 될 수 있습니다!