‘6억 룰’ 직격탄… 경매시장까지 위축? 현금 자산가만 웃는 이유

이제는 경매 시장조차 ‘현금 부자’만의 리그가 되고 있습니다.
정부의 강도 높은 대출 규제(6억 한도)가 경락잔금대출에도 적용되어, 실수요자와 투자자 모두 경매로 부동산을 구입하는 방법이 어려워졌기 때문이죠.
실제로 용산 27억원 아파트가 17억원에 나왔음에도 응찰자 0명. 지금 경매 시장에 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요?
 

 

경락잔금대출도 ‘6억’ 제한, 실거주 의무까지

법원경매 홈페이지

✔ 2025년 6월 28일부터 수도권 주택담보대출 최대 6억원 한도가 적용됨.
✔ 경락잔금대출도 포함 → 경매 낙찰 후 잔금 마련하기 어려워 졌음
✔ 6개월 내 전입 의무까지 부과 → 실입주가 어려우면 사실상 구입 불가
 

실제 사례: 용산 27억 아파트, 17억에도 유찰

용산아파트

서울 용산 이촌동 '강촌아파트' 84㎡에 대한 경매가 진행되었는데, 지난달의 실거래가는 27억원이었습니다 → 하지만, 경매 출발가 17억9200만원으로 시작하였으나 ➡ 응찰자 ‘0명’으로 유찰되었습니다.
 
사실상, 9억원 할인에도 유찰된 것입니다.
다만, 이번 물건은 68㎡ 지분만 매각된 케이스로, 공동 소유의 부담이 있는 물건이었습니다.
 

서울 아파트 낙찰가율 추이

2024.12	91.3%	규제 전 마무리 시기
2025.06	98.5%	최근 3년 내 최고치
2025.07~	하락세 예상	6억 룰 적용, 유찰 증가 전망

 

결국 ‘현금 부자’만 남는다?

대출이 막히면서 유동성이 있는 자산가들이 입지 좋은 고가 아파트를 싹쓸이하고 있는 상황이라 할 수 있습니다.

예를들어, 서초구 양재동 우성아파트(85㎡)는 감정가 16억2천만원이었는데
→ 낙찰가 20억9999만원이었습니다. 실거래가보다도 훨씬 더 비싸게 거래됐었습니다.
 

❓ Q&A

Q1. 경매 낙찰 후 무조건 전입해야 하나요?

아니요. 기본적으로는 실거주 의무가 없습니다. 다만, 경락잔금대출을 이용하면 6개월 내 전입 조건이 부과되는 것입니다.
 

Q2. 현금 없이 경매 접근이 어려운가요?

네. 낙찰가 10억 이상이면, 대출로는 6억까지만 가능하기 때문에 → 잔금 대부분을 현금으로 준비해야 합니다.
 

Q3. 강남, 마포, 성동은 어떤 상황인가요?

15~20억대 아파트가 몰린 지역은 낙찰률 하락이 예상됩니다. 하지만, 강남권은 여전히 현금 자산가 중심의 고가 낙찰이 계속되고 있습니다.
 

결론: 과열 진정 vs 현금 양극화

정부의 6억 대출 규제는 경매시장까지 강타하고 있는 상황입니다.
사실상 실수요자도 쉽게 접근할 수 없게 제도가 바뀌면서, 현금 자산가만이 서울 핵심 물건을 가져가는 구조로되고 있습니다.

규제의 본래 목적은 ‘과열 억제’였었지만, 결국 양극화를 더 부추길 수 있다는 지적도 나오고 있다는 일부 전문가들이 지적이 있는 상황입니다.
 

 
 

6·27 대출 규제, 서울 아파트 시장에 무슨 일이? 현장 사례와 사진으로 보는 변화

 
 
 

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